Když převod nemovitosti není převodem: Nejvyšší správní soud zamotal hlavu finančním úřadům i právníkům!

 NahoruO co šlo v případu zpětného převodu nemovitosti

V jádru sporu stála otázka, zda zpětný převod nemovitosti původnímu vlastníkovi, realizovaný kupní smlouvou po zajišťovacím převodu práva, podléhá dani z převodu nemovitostí podle zákona č. 357/1992 Sb., nebo zda lze žádat o prominutí této daně. Finanční úřad i Krajský soud v Ostravě tvrdily, že takový převod je úplatný a daň se platí, protože byl proveden kupní smlouvou, nikoliv přímo na základě zajišťovací smlouvy. Nejvyšší správní soud však tuto rigidní interpretaci odmítl a zdůraznil, že rozhodující je účel a hospodářská povaha transakce, nikoli pouze právní forma.

 NahoruZajišťovací převod práva a jeho význam v praxi

Institut zajišťovacího převodu práva podle § 553 občanského zákoníku z roku 1964 (nyní § 2040 a násl. zákona č. 89/2012 Sb.) slouží k posílení postavení věřitele tím, že dlužník dočasně převede své právo (typicky vlastnictví) na věřitele jako zajištění dluhu. Pokud dlužník splní závazek, právo se mu vrací. Pokud nesplní, věřitel může s věcí nakládat, typicky ji prodat. Daňové aspekty tohoto institutu byly dlouhou dobu nejasné, zejména při zpětných převodech.

 NahoruPraktické dopady pro advokáty a klienty

Judikát zásadně ovlivňuje, jakým způsobem lze zpětně převádět nemovitosti bez rizika dvojího zdanění. Pokud zpětný převod skutečně navazuje na původní zajišťovací smlouvu a směřuje k obnovení původního stavu mezi věřitelem a dlužníkem, lze žádat o prominutí daně podle § 25 odst. 4 zákona č. 357/1992 Sb. Není rozhodující, zda je převod realizován dodatkem k původní smlouvě, či novou kupní smlouvou, podstatný je faktický a smluvní rámec převodu.

 NahoruDůraz na materiální pojetí právního jednání

Nejvyšší správní soud se přiklonil k materiálnímu pojetí právních úkonů. Klíčové je, zda převod skutečně naplňuje účel zajištění a zpětného navrácení nemovitosti, nikoliv formální titul převodu. Tímto přístupem se snižuje riziko, že daňová správa bude mechanicky posuzovat pouze formu smluv, a naopak musí zkoumat celkový kontext a vůli stran.

 NahoruVýznam judikatury Nejvyššího soudu pro výklad daňových předpisů

Soud odkázal na judikaturu Nejvyššího soudu, která akcentuje zajišťovací funkci převodu a možnost sjednat i zpětný převod (fiduciární převod). Pokud však smlouva neřeší, co nastane při nesplnění závazku, je neplatná pro neurčitost. Pro daňové účely je rozhodující, zda je zachována identita vlastníka a účel zajištění.

 NahoruDopad na správní a daňovou praxi

Rozhodnutí nutí správní orgány i advokáty zkoumat nejen text smluv, ale i jejich hospodářský smysl a kontext. Daňové orgány se nemohou spokojit s formálním posouzením, ale musí analyzovat, zda zpětný převod skutečně navazuje na původní zajišťovací vztah. Pro klienty to znamená nutnost pečlivé dokumentace a jasného vymezení účelu převodu.

 NahoruParagrafy v centru pozornosti

Judikát se točí kolem § 8 odst. 1 písm. b) a § 25 odst. 4 zákona č. 357/1992 Sb., které určují, kdy je poplatníkem daně nabyvatel v případě zajišťovacího převodu a kdy lze žádat o prominutí daně při zpětném převodu. Zásadní je také výklad § 553 občanského zákoníku z roku 1964, který definoval zajišťovací převod práva, a jeho návaznost na současnou úpravu v zákoně č. 89/2012 Sb.

 NahoruZpětný převod nemovitosti může znamenat daňovou past!

Při nepozorném nastavení smluv o zajišťovacím převodu práva hrozí, že zpětný převod nemovitosti bude finančním úřadem vyhodnocen jako běžný úplatný převod, a tedy zdaněn. Riziko spočívá zejména v nejasném propojení mezi původní zajišťovací smlouvou a zpětným převodem, pokud chybí jasná návaznost nebo dokumentace účelu transakce.

Dalším nebezpečím je formální posuzování ze strany správce daně, který může ignorovat skutečnou vůli stran a zaměřit se pouze na právní titul převodu (např. kupní smlouva), což může vést k doměření daně i v případě, že šlo o skutečný zpětný převod v rámci…