Když vám banka vezme dům a vy si ho koupíte zpět: Musíte platit daň dvakrát?

 NahoruO co v judikátu šlo

Judikát řeší situaci, kdy dlužník převede nemovitost na věřitele jako zajištění dluhu (tzv. zajišťovací převod práva). Pokud dlužník svůj dluh nesplatí, věřitel se stane vlastníkem nemovitosti. Co když ale dlužník později nemovitost získá zpět - například koupí od věřitele? Klíčová otázka zní, zda musí za tento „zpětný převod“ znovu platit daň z převodu nemovitostí.

 NahoruDaňová povinnost není samozřejmá

Nejvyšší správní soud jasně řekl, že ne každý zpětný převod nemovitosti původnímu vlastníkovi podléhá dani z převodu nemovitostí. Rozhodující je, jestli jde skutečně o navrácení v rámci původního zajištění dluhu, nebo jestli už jde o běžný prodej. Pokud převod navazuje na původní zajišťovací smlouvu a splňuje podmínky zákona č. 357/1992 Sb., může být daň prominuta.

 NahoruPraktické důsledky pro majitele nemovitostí

Pokud jste někdy použili zajišťovací převod práva (například při půjčce zajištěné nemovitostí), může pro vás tento judikát znamenat velkou úsporu. Pokud se vám podaří nemovitost získat zpět v rámci vypořádání původního dluhu, nemusíte platit daň z převodu nemovitostí podruhé. Je však nutné pečlivě doložit, že jde o zpětný převod v rámci původního vztahu.

 NahoruSmluvní dokumentace je klíčová

Judikát zdůrazňuje, že forma smluv a jejich vzájemná návaznost je zásadní. Nestačí jen uzavřít kupní smlouvu - musí být zřejmé, že jde o vypořádání původního zajištění. Soud zkoumá skutečný účel a okolnosti převodu, nikoliv jen formální stránku věci. Pokud smlouvy jasně navazují na původní zajišťovací převod, je možné daň odpustit.

 NahoruDopad na podnikatele i běžné občany

Tento výklad je důležitý nejen pro podnikatele, kteří často využívají zajištění nemovitostí, ale i pro běžné občany. Pokud se dostanete do situace, kdy ručíte nemovitostí a následně ji získáváte zpět, vyplatí se znát své možnosti a správně nastavit smluvní dokumentaci. Jinak vám může hrozit zbytečná daňová povinnost.

 NahoruDaňová past: Když špatná smlouva znamená tisíce navíc

Pokud při zpětném převodu nemovitosti neprokážete, že jde skutečně o vypořádání původního zajištění, riskujete, že budete muset platit daň z převodu nemovitostí znovu. Daňové úřady totiž důkladně zkoumají, zda převod odpovídá podmínkám zákona č. 357/1992 Sb., a pokud zjistí, že šlo o běžný prodej, daň neprominou.

Riziko spočívá hlavně v nejasné nebo nevhodně formulované smluvní dokumentaci. Pokud není zřejmé, že kupní smlouva navazuje na původní zajišťovací převod práva, může být převod považován za standardní úplatný převod, který podléhá dani. Soudy i správci daně se zaměřují na skutečný obsah a účel převodu, ne pouze na názvy smluv.

Dalším nebezpečím je časová prodleva. Zákon stanoví lhůtu tří let, během které je možné žádat o prominutí daně. Pokud tuto lhůtu propásnete, už vám žádná právní argumentace nepomůže. Proto je potřeba jednat rychle a s rozmyslem.

…